Evolutia preturilor imobiliarelor

Posteaza un subiect nou   Raspunde la subiect

Vezi subiectul anterior Vezi subiectul urmator In jos

Evolutia preturilor imobiliarelor

Mesaj  octaaa la data de Mier Iun 30, 2010 1:01 pm

Am tot repetat pe-aici pe blog cum ca economia Romaniei(si nu doar a Romaniei) va avea o perioada indelungata de contractie care se va manifesta prin scaderea veniturilor reale ale romanilor, adica prin scaderea puterii de cumparare a veniturlor. Cat de curand voi argumenta mai amanuntit acest lucru. Asadar, in ceea ce voi scrie voi lua de buna aceasta scadere a economiei romanesti.

Sa vedem, pentru inceput care au fost motivele de crestere de pana acum a imobiliarelor si daca vor mai putea fi si in continuare motoare de crestere. Asadar, sa vedem principalele motive ale cresterii preturilor imobiliarelor :

1 – Cresterea economiei Romaniei, care practic si-a triplat PIB-ul in doar cativa ani. Aceasta crestere(artificiala) a fost(desi nu se recunoaste) simtita aproape de toti romanii. An de an au crescut salariile din mediul privat, salarile bugetarilor, pensiile, ajutoarele de somaj; ba chiar am avut de-a face cu rate foarte inalte de crestere. Ori toate aceste cresteri se afla intr-o relatie directa cu pretul imobiliarelor; ba chiar intr-o relatie direct proportionala. Pe de alta parte a scazut si rata somajului, care se afla in relatie inversa cu pretul imobiliarelor.

2 – Cresterea rapida a creditarii. In acesti ani de boom economic(prelungit) sistemul bancar din Romania s-a dezvoltat foarte mult. Au aparut multe banci noi, sucursale ale bancilor straine, care avand surplus de lichiditati la ei in tara, s-au gandit sa ofere credite romanilor, avizi de consum(fiind siliti de 50 de ani de penurie comunista) la preturi(dobanzi) mai ridicate decat in tarile bancilor mama. Orice roman putea vedea in anii 2006, 2007, 2008(si nu numai) o gramada de reclame ale bancilor comerciale, reclame unde in prim plan era mediatizarea creditarii. Tot acest apetit de creditare din partea bancilor si de consum din partea romanilor s-a suprapus peste cresterea veniturilor(atat nominale cat si reale) ale populatiei. Bineinteles, la un venit mai mare si la un grad de indatorare procentual fix, sumele cu care romanii se putea imprumuta cresteau si ele de la an la an. Adica daca in 2005, un roman putea, pe baza venitului obtinut sa ia un credit de 10.000 de euro, la o crestere anuala de 25% a venitului, in 2006, putea sa ia 12.500 de euro, in 2007 15.600 de euro, iar in 2008 de 20.000 de euro. Am luat acest exemplu pentru a se intelege practic unul din principalele motive ale cresterii creditarii. Un alt motiv a fost aparitia monedelor…sa le zic exotice, cum ar fi francul elvetian(CHF). Iar cum dobanda la franc era(si este) mai scazuta decat cea in moneda nationala sau decat in euro, automat si valoarea imprumutului crestea. (Deschid aici o paranteza : Francul fiind dupa spusele multor oameni in necunostinta de cauza o moneda stabila. Chiar am avut de-a face cu astfel de oameni, carora degeaba le explicam ca poate francul este stabil in raport cu alte valute, cu pretul aurului sau cu altceva; dar ca nu este stabil in raport cu leul, intru-cat leul fluctueaza. E excact acelasi lucru ca si cum ai spune ca distanta dintre un om si o statuie e putin fluctuanta. Pai degeaba o fi statuia pozitionata mereu in acelasi loc, daca omul merge de colo-colo). Aceste credite au dus bieninteles la cresterea cererii de apartamente. Adica, altfel spus, cresterea creditarii se afla intr-o relatie directa cu preturile imobiliarelor.

3 – Motivul psihologic. Cu totii am auzit discutii de genul : “Cutare si-a cumparat acum 2 ani un apartament, iar de-atunci pretul sau s-a dublat. Uite ce afacere buna a facut. Daca faceam si eu la fel ce bine era”. Ori, cum pana la aceasta criza mai cu totii am crezut ca unele lucruri pot creste la infinit…multi au vrut sa faca si ei afaceri de acest gen. Adica s-au apucat sa cumpere speculativ apartamente, pe care au sperat sa le vanda la un pret mult mai mare peste un an sau doi. Multi dintre ei au reusit. Altii insa nu. Pe de alta parte, altii, care doreau sa vanda imobiliare, mergand tot pe ideea conform carora preturile vor creste la infinit, si-au amanat vanzarea. De ce ar fi vandut ei azi la un pret, stiind ca la anu’ vor valora cu mult mai mult? Peste toate astea a venit si presa care ne tot informa ca nu stiu ce specialisti estimeaza ca “anul acesta preturile apartamenentelor vor creste cu x%, iar cele ale terenurilor cu y%”. Ori asta inseamna o cerere mai mare si o oferta mai mica. Adica inseamna o crestere de pret.

Mai sunt valabile oare aceste motive de crestere? Sa vaedem :

1 – Cresterea economiei si a veniturilor. Am spus inca de la inceput ca veniturile romanilor, in medie, vor scadea. In mediul privat deja veniturile au scazut considerabil, si cu siguranta vom avea de-a face cu o noua scadere(inclusiv ca efect al masurilor de reducere de cheltuieli publice). La bugetari, pensionari si someri vedem cu totii masurile anuntate de reducere cu 25% si respectiv 15%. Diminuari care cu siguranta nu se vor opri aici. Somajul, dupa cum am spus-o de multe ori si imi mentin si acum afirmatiile va continua sa creasca. Asadar, motivul de crestere din trecut al imobiliarelor pe baza cresterii veniturilor populatiei, nu doar ca se stinge, ci va avea un efect invers. Adica va trage preturile imobiliarelor in jos.

2 – Cresterea creditarii. Faptul ca bancile mama au probleme si nu mai au lichiditatile din trecut pentru a da bani sucursalelor din Romania pentru a credita populatia l-am vazut cu totii de aproape 2 ani. Dar un alt motiv care va duce in jos creditarea este tocmai ceea ce scriam la punctul 1. Faptul ca romanii vor avea venituri mai mici(precum si perspectiva) va face ca valoarea creditului maxim pe care il poate contracta un roman va scadea. Plus de asta, foarte multi romani sunt deja indatorati bancilor, iar la un venit mai mic – refinantarile vor fi o raritate. Degeaba se chinuie BNR-ul sa incurajeze creditarea; singurul rezultat pozitiv fiind probabil doar franarea caderii libere a creditarii; nicidecum o relansare. Ori daca in trecut cresterea creditarii forta cresterea pretului imobiliarelor, acum avem de-a face cu o situatie exact inversa, adica scaderea creditarii va duce la scaderea pretului apartamentelor.

3 – Motivul psihologic. Daca in trecut auzeam ca imobiliarele tot cresc, acum auzim ca tot scad. Pe moment insa factor psiholog tine preturile pe loc. Ce zice omul : “Anul trecut apartamentul asta facea 100.000 de euro, acum incerc sa il dau macar cu 80.000. A scazut deja, cat sa mai scada? Si daca am fost fraier si nu l-am dat atunci, parca ar fi pacat sa il dau acum cu mai putin de 80.000 de euro. Hai sa mai astept putin, poate-poate si-or mai reveni preturile”. Asta tine oarecum preturile de vanzare pe loc. Dar dupa un timp cand va vedea ca nu il da cu 80.000 si va auzi ca pretul pietei e de 70.000, apoi de 65.000, apoi de 55.000 oare nu se va panica? Acelasi lucru, dar invers e valabil si pentru cumparatori. Ei bine, in momentul ala vanzatorii se vor grabi in masa sa vanda, iar cumparatorii vor astepta in continuare preturi mai mici. Ori asta va insemna o scadere a cererii si o crestere a ofertei. Adica un pret mai mic. Adica valoarea imobiliarelor va scadea.

Peste aceste 3 motive, vor conta si alte 2 motive, neglijate nedrept in perioada in care pretul imobiliarelor crestea la stele. Si anume :

1 – Scaderea populatiei. In special a tinerilor, adica tocmai a potentialilor cumparatori. Iar aceasta scadere isi are 2 factori. Primul fiind migratia internationala a fortei de munca dinspre Romania spre Spania, Italia si alte tari mai bogate. Iar al doilea motiv este scaderea natalitatii din anii ’90. Si daca stam sa ne gandim, un tanar nascut la Revolutie are acum deja 20 de ani. Ori acestia sunt mult mai putini ca numar decat tinerii nascuti in anii ’80. Iar acest lucru se reflecta din punct de vedere economic in scaderea cererii de imobiliare. Adica va duce la scaderea pretului imobiliarelor.

2 – Uzura apartamentelor. Un imobil are si el, fireste, o durata de viata. O fi lunga, poate 100, poate 150, poate 200 de ani. Ori, in mod normal, aceasta uzura fizica ar trebui sa se reflecte intr-o scadere a pretului. La fel ca la toate celelalte bunuri materiale. Plus de asta, chiar si in cazul apartamentelor apare si o uzura morala, mai greu de masurat, dar care duce si ea tot la scaderea preturilor.

A…si inca ceva. Daca ati face o investitie, in cati ani ati fi multumit sa v-o recapatati? Sa luam un apartament care valoreaza 65.000 de euro care se inchiriaza cu o chirie lunara de 300 de euro. Asta inseamna ca v-ati recapata investitia in mai bine de 20 de ani. Va multumeste? Si nu uitati, dupa 20 de ani(ca tot scriam mai sus) apartamentul va fi mai uzat atat fizic, cat si moral.

Si inca un exemplu. Aveti 65.000 de euro. Ii schimbati in lei si veti obtine 270.000 de lei(2 miliarde 700 de milioane). Puneti acesti bani la banca cu o dobanda de 9%. Asta inseamna ca anual veti incasa o dobanda de 24.300 de lei. Adica lunar, o dobanda de peste 2000 de lei. Obtineti acesti bani din chirie daca din acei bani cumparati un apartament si il inchiriati? Eu cred ca nu. Asa ca logic e sa nu cumparam si sa inchiriem, fiind mai rentabil depozitul bancar. Ceea ce duce tot la o scadere a cererii si la o crestere a ofertei. Care in final duc tot la o scadere de pret. Si atentie : preturile chiriilor vor continua si ele sa scada.

Bineinteles, nimeni nu este profet. Nimeni nu stie pana unde vor merge scaderile. Putem anticipa doar sensul. Totusi, eu ma astept ca imobiliarele sa scada in medie cu un procent cuprins intre 33%-66% fata de actualele preturi.

PS : Am mai discutat cu prieteni despre aceasta problema si am fost contrazis. Sper sa citeasca si sa vada ideile mele. Iar daca au contraargumente – le astept . Dar timpul ne va arata cine a avut dreptate

octaaa

Mesaje : 96
Data de inscriere : 14/04/2010
Varsta : 31
Localizare : Pitesti/Bucuresti

http://www.octaraduro.wordpress.com

Sus In jos

Bine punctat ….si apreciez mai ales

Mesaj  Ghita_Bizonu' la data de Mier Iun 30, 2010 6:08 pm

punctarea cu viitorul demografic (in gnl un element neluat in considerare)

Insa as adauga (la observatiile tale , plus nu contrazic!)
1) piata imobilara are un ciclu de 8 ani in sus , 8 in jos ( cu un pic de “bafta” unu se poate frige chiar de 3 ori in viata sau sa castige de 3 ori daca e din zodia porcului!)
2) durata de viata a unui apartament .. depinde de cea a blocului . Blocurile din structura de beton turnat si peretii din caramizi , boltari sau monolitele au 90 de ani garantie . Cele din prefabricate ( placi prinse intre ele cu pcte de sudura) au 50 de ani duarat normata (insa depind de … numarul de suduri facute. Daca sunt toate , 50 de ani .. daca nu am auzit de 2 cu suduri prea putine care incepusera sa “infloreasca” asa ca locatarii au fost evacuati si blocurile “desfacute” Ce au patit vinovatii nu stiu … da banui – in RSR … era nasha sa faci paguba lu Statu’). Hai Carcotasule poa stii mai bine !!
Oricum o cestiune interesanta dar nestiuta : cica la 30 de ani trebuia sa li se faca RK ul (al meu are numa 40 de ani.. nasol).. Asat nu isneamna ca unele blocuri nu vor rezista si in 2100 , dar depanda SI DE modul in care au fost intretinute (daca au reparta la timp terasa , daca nu au lasat prea multa apa sa balteasca in subsol samd plus daca au avut bani sa inlocuiasca instalatiile , inclus firele electrice!)
3) piata imobilaira se dezvolta ori cand sunt bani ( crestere economica stabila) ori cand “banii baltesc” si nu prea ai ce face altceva decat sa-I “ingropi” in imobile.

Si sa zic asa mai putin contructiv :
Pretul chiriei va ramane in continuare cam mare .. Ca acum 12 ani cand preturile chiriilor erau misto desi pretul apartamentelor nu chiar atat de misto ( chiraia a crescut mai putin ca pretul !).
Apoi principala tinta a celor care cumpara apartmente ramane nu atat investitia cat necesitatea unei locuinte .. ca daca ai un sac de bani atunci iti construiesti singur blocul ( te asigur ca ieseai mult mai ieftin decat sa cumperi de la “developperi” )

Cu cat va scadea piata ?! Naiba stie. Daca ma uit nitel mai in urma , acu 12 –13 ani un paratment cu 3 camere costa cam 12.000 $ (si daca era in Berceni in partile cele mai urate 10.000) cam cat un golf “scolit”. Ceea ce era ridicol . Acum doi ani preturile au fost ridicol de crescute .. depasind – se zicea – Viena … Ce va fi ? Preturile scazute de acum 2 ani se datorau veniturilor mici si pretului ridicat al intretinerii (apartamentele de 4 si 3 camere nu mai aveau cautare , ci cele de 2 camere). Varianta cea mai pesimista este cea in care multi nu isi vor putea acoperi intretinerea … si vor fi siliti sa vanda … la preturi extrem de scazute .

Oricum piata apartamentelor “second hand” va scadea (cu cat nu stiu). Apartamentele noi vor mai “sta” asteptand timpuri mai bune . Unii se gandesc ca “developperii” sa fie ajutati nitel de ANL …Peste ceva timp poate piata va mai creste … insa nu cred ca in modul de acum 3-4 ani .
avatar
Ghita_Bizonu'

Mesaje : 869
Data de inscriere : 13/04/2010
Varsta : 65
Localizare : Bucuresti

Sus In jos

Re: Evolutia preturilor imobiliarelor

Mesaj  Cârcotaşu la data de Mier Iun 30, 2010 7:14 pm

Ghiţă, 'ai s-o lăsăm. Nu se ezistă durată normată de viaţă pentru nici un tip de construcţie. Betonul este o invenţie de dată prea recentă pentru a i se fi putut stabili o durată de viaţă. În ceea ce priveşte construcţiile din panouri, de grija sudurilor cărora n-ai somn, sunt la urma urmelor tot din... beton. Sudurile participă foarte puţin la ceea ce se numeşte rezistenţa structurii. În plus, panourile mai prezintă un avantaj: în caz de avariere pot fi înlocuite, ca piese de schimb.
Îmi aminteşti de un director al IFMA Bucureşti, care neavând de lucru pentru fabrica lui, începuse o campanie care era cât pe ce să aibă rezultatele scontate, apărând pe sticlă şi vorbindu-ne despre durata de viaţă normată a ascensoarelor. Spunea, nici mai mult nici mai puţin, că toate ascensoarele din Bucureşti au depăşit termenul de funcţionare şi ar trebui schimbate.
Omu' stătuse probabil de vorbă cu f'un inginer de aviaţie şi a hotărât că i-ar prinde foarte bine o lege care să-i dea de lucru! Shocked El avea însă un oareşce interes. Da' tu ce interese ai? affraid
Acu' noroc cu mine, că altfel ţi s-ar fi dus faima ca unui răspândac de succes.
avatar
Cârcotaşu

Mesaje : 117
Data de inscriere : 05/04/2010
Varsta : 67
Localizare : Bucureşti

Sus In jos

Totusi aia in Titan

Mesaj  Ghita_Bizonu' la data de Mier Iun 30, 2010 9:21 pm

in 76 au demonatat un bloc ... Se facusera doar 2 suduri la fiecare placa ... asa ca normal au incput sa se cam distanteze placile ...
avatar
Ghita_Bizonu'

Mesaje : 869
Data de inscriere : 13/04/2010
Varsta : 65
Localizare : Bucuresti

Sus In jos

Re: Evolutia preturilor imobiliarelor

Mesaj  Cârcotaşu la data de Joi Iul 01, 2010 12:00 am

Ghiţă, Ghiţă,
Dac-ai fi primit tu hârtia oficială cu motivul demolării aş zice că tot n-ai fi înţeles nimica din ea. Laughing Că altfel, gura lumii slobodă...! Chestiile pe care le povesteşti le-ai aflat la colţu' străzii. Ţin să-ţi zic că nici cu două suduri, că cam aşa s-a procedat la multe blocuri din panouri, două pe latură, să fie clar (numai o categorie din păcate cam "deasă" îşi închipuie c-acolo tre' să fie f'o sută de suduri), nu era posibil să se deplaseze panourile, că dacă se depărtau cădea şandramaua.
Te asigur că "Rezistenţa Materialelor" e o chestie extrem de stufoasă, deşteaptă şi la fel de riguroasă, una din materiile pe care deunăzi, la anumite profile de studii, ai fi considerat că nu-ţi trebuie, da' e de băzeanu în construcţii, iar la proiectarea unei construcţii se ţine cont şi că Gică sudoru' n-are chef pe motiv de chef anterior, şi că Costică - de la betonieră - de lene, schimbă marca de ciment etc. La urmă, rezultatul ieşit din calculul de rezistenţă se mai înmulţeşte cu un coeficient de siguranţă supraunitar, aşa că poţi sta liniştit în casă.
Asta nu-nseamnă că nu se mai petrec şi accidente, da' regula... Shocked
Un sfat: Ţin-te de istorie, de drept, de alte alea, da' lasă injineria, că nu-i considerată ocupaţie telectuală şi n-aduce nume bun, deşi ş-acolo-şa-ţi trebă talent, ba poate mai mult decât... se crede. Laughing

avatar
Cârcotaşu

Mesaje : 117
Data de inscriere : 05/04/2010
Varsta : 67
Localizare : Bucureşti

Sus In jos

Re: Evolutia preturilor imobiliarelor

Mesaj  Continut sponsorizat


Continut sponsorizat


Sus In jos

Vezi subiectul anterior Vezi subiectul urmator Sus


Posteaza un subiect nou   Raspunde la subiect
 
Permisiunile acestui forum:
Puteti raspunde la subiectele acestui forum